سوداگری دلیل اصلی تورم بخش مسکن/ عمده تسهیلات ۲۰۰۰ هزار میلیاردی بانکها صرف دلالی مسکن شد

به گزارش خبرنگار اقتصادی خبرگزاری فارس، نشست «پایه‌های مالیاتی در بخش مسکن، آثار و اولویت‌ها» با حضور جمعی از استادان و صاحب‌نظران و فعالان این حوزه در سازمان امور مالیاتی کشور برگزار شد.

این نشست، هفتمین پیش نشست تخصصی از هشتمین همایش سالانه اقتصاد مقاومتی بود که در تاریخ ۱ اسفند سال جاری با موضوع «مسکن؛ پیشران تولید» برگزار خواهد شد.

در این نشست ابعاد، الزامات و مهم‌ترین مسائل مربوط به لزوم به کارگیری ابزارهای مالیاتی همچون مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر خانه‌های خالی، به منظور تعادل بخشی به بازار مسکن مورد بررسی قرار گرفت.

*در تصویب قوانین مالیاتی بخش مسکن سال به سال پس‌رفت کرده‌ایم

در این نشست، محمدرضا یزدی زاده عضو سابق شورای راهبردی نظام مالیاتی کشور در این نشست گفت: در شرایطی هستیم که نماینده‌های مجلس بر اساس منافع شخصی خودشان قوانین را طوری بی اثر می‌کنند که با وضعیت خودشان هم‌خوانی داشته باشد. حتی اگر برگردیم به قانون سال ۴۶، مالیات‌ها از قوانین کنونی ما پیشرفته تر است و در هر اصلاحی که انجام دادیم بخشی از قانون را خراب کردیم. این اصلاحات ناهماهنگی در مواد ایجاد کرده و پیوستگی سیستمی مواد قانون را به هم زده است.

وی افزود: به طور مثال در قانون مالیات بر اجاره در سال ۱۳۶۶ استثنائات وجود نداشت، اما به تدریج تا ۷۰ متر و تا ۱۵۰ متر را معاف از مالیات کردیم که بعدها الگوی مسکن را در کشور به هم ریخت، به نحوی که عرضه و تقاضا با بدنه مردم همخوانی ندارد.

*قوانین مالیاتی بخش مسکن باید انگیزه سوداگری را از بین ببرد

وی ضمن تاکید بر لزوم وضع مالیات‌های تنظیمی در بخش مسکن گفت: تصویب مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه مالیات اقدام بسیار مناسبی است. به طور خاص قانون مالیات بر خانه‌های خالی از نمونه مشابه آن در کانادا الهام گرفته شده که اثرگذاری قابل توجهی در آن کشور داشته است. اما آنچه نامطلوب است، معافیت‌های متعدد در متن دو قانون فوق است؛ در قانون مالیات بر خانه‌های خالی خانه‌های زیادی معاف شده و در قانون مالیات بر عایدی سرمایه نیز به طلا و ارز به عنوان دو شبه پول هیچ توجهی نشده و حتی عده‌ای به دنبال آن هستند که مسئله «تعدیل تورمی» نیز در آن طرح کنند و عملا این قانون را بی اثر کنند.

این کارشناس اقتصادی ضمن انتقاد از افرادی که معافیت تا چهار ملک در قانون مالیات بر خانه‌های خالی را مطرح می‌کنند، گفت: در نسخه قدیمی این قانون چنین معافیت هایی مطرح نبوده است. به عبارت دیگر قانون باب میل کسانی نوشته شده است که ۴ خانه دارند نه کسانی که برای یک اتاق محتاجند. اگر فردی یک خانه برای استفاده در تعطیلات دارد نیز باید مالیاتش را بدهد، چون در حال انتفاع از آن است. باید نرخ این مالیات چنان بالا باشد که بازدارندگی و تغییر رفتار ایجاد کند. ایجاد معافیت‌ها در متن قانون به معنای حقانیت بخشی به فعالیت‌های غیر مولد است که دیگر نمی شود جلو آن را گرفت.

وی ادامه داد: اگر مالیات بر خانه‌های خالی تا امروز اجرا نشده به این دلیل است که زیربنا را اشتباه گذاشته‌ایم. باید مبنای اخذ این مالیات اطلاعات اعلامی باشد و اگر اطلاعات به صورت خوداظهاری اعلام نشده باشد، خود به خود خانه خالی محسوب شود، اما تا زمانی که معافیت‌های بی ضابطه وجود دارد، این مالیات به نتیجه‌ای منجر نمی‌شود.

به گفته وی، در مالیات بر عایدی سرمایه ۳ معافیت بیشتر نمی‌توان اعلام کرد که عبارتند از معافیت ملک محل سکونت اصلی که ویژگی تعطیلاتی نداشته باشد و واقعا اصلی باشد. متراژ این ملک هم باید سقف روشنی داشته باشد و اگر مساحت آن بیش از مقدار معینی باشد، باز هم باید مشمول مالیات باشد، چرا که افزایش سقف مساحت محل سکونت موجب تغییر الگوی مسکن می شود. معافیت دوم ملک اجاره ای یا اجاره داری است و معافیت سوم اراضی دایر کشاورزی است. هیچ معافیت دیگری را در عایدی سرمایه نمی‌توان متصور شد، وگرنه اثرگذاری چنین مالیاتی را نابود کرده‌ایم.

*مالیات سود بالا و تضمینی سوداگری ملک باید بیش از مالیات بخش تولید باشد

یزدی‌زاده ضمن اشاره به افزایش بیش از ۳ برابری قیمت ملک و ارز در مقایسه با تورم عمومی در طول ۵ دهه اخیر گفت: این مسئله نشان می‌‌دهد معاملات روی این دو کالا عمدتا سوداگری بوده است. در حال حاضر سود بالا و تضمینی سوداگری مسکن معاف از مالیات است، در حالی که تولید که سود بالا و نقد شوندگی ندارد، باید مالیات بپردازد. با اینحال عده‌ای مدعی هستند افزایش قیمت مسکن به دلیل تورم بوده است و نباید از آن مالیات گرفت؛ در حالی که تورم بخش مسکن که خود ناشی از سوداگری است، چندین برابر تورم سایر بخش ها بوده است.

وی افزود: تمام قوانین ما به نفع ۱۰ درصد بهره مندتر جامعه نوشته شده است. درحال حاضر نرخ سرمایه گذاری منفی است و در واقع حتی اگر قصد نداریم سرمایه‌های موجود در بخش غیرمولد را به بخش مولد ببریم، دست کم باید تلاش کنیم، سرمایه‌ها از بخش مولد خارج نشود و برای این کار وضع مالیات بر سوداگری ضروری است.

عضو سابق شورای راهبردی نظام مالیاتی کشور در پایان گفت: فرایند اجرای قانون های مالیاتی اصلا نباید به عهده سازمان امور مالیاتی یا وزارت راه باشد و باید به نحوی باشد که خود مودیان با خوداظهاری اموال خود را ابراز کنند و در غیر این صورت با جریمه‌های بالاتری مواجه شوند. ۹۰ درصد ناکارآمدی سازمان امور مالیاتی به دلیل مشکلات بیرون سازمان است. نظام مالیاتی باید جامعه هدف اصلی اخذ مالیات را ابتدا شناسایی کند و بازرسان خود را روی همین جامعه هدف متمرکز کند.

*آخرین کارکرد مالیات‌های بخش مسکن افزایش درآمد دولت است

در ادامه این نشست مهدی موحدی بک نظر مشاور رئیس کل سازمان امور مالیاتی گفت: اگر بخواهیم مساله بخش مسکن از جمله اجاره نشینی، بدنشینی و کمبود استطاعت را حل کنیم، جعبه ابزارهای مختلفی وجود دارد. یکی از این جعبه ابزارها که ما سراغش نرفتیم، مالیات است. اگر بخواهیم جراحی موفقی انجام دهیم، باید همه ابزارها موجود باشد و با تعداد کمی از ابزارها حل مشکل موفقیت آمیز نخواهد بود.

وی افزود: از طرفی دغدغه مسئولان سازمان امور مالیاتی وصول مبلغ مد نظر است، در حالی که آخرین کارکردی که از مالیات باید انتظار داشت، وصول مالیات و تامین بودجه است که این نیاز به تغییر پارادایمی نگاه به مالیات به عنوان یک الگوی تنظیمی است. پیچیدگی های موجود در عرصه اقتصاد سیاسی مالیات و نفوذ ذی نفعان در فرایند تصویب قوانین مالیاتی، موجب می‌شود، مصوبات کارکرد تنظیمی خود را از دست بدهند.

*فقدان مالیات بر سوداگری دلیل اصلی تورم بخش مسکن است

موحدی بک نظر ادامه داد: بخش قابل توجهی از تورمی که در بخش مسکن لمس می‌کنیم به واسطه فقدان مالیات بر دلالی و سوداگری با نرخ موثر ایجاد شده است. اگر این دلالی ها را با اعمال مالیات کنترل می کردیم ماشین خلق نقدینگی بانکها بسیار زودتر از این کند، می‌شد. حجم تسهیلات سال گذشته حدود ۲ هزار هزار میلیارد تومان بوده است که بخش زیادی از آن به دلالی مسکن و شبه پول ها اختصاص داده شده است.

وی با تاکید بر اینکه اکنون در دولت نیاز به اراده ای داریم که بازار وحشی و آزاد مسکن را مهار کند، افزود: این اراده از طریق مالیات با نرخهای موثر محقق می‌شود. مالیات‌های تنطیمی اساسا مالیاتی ضد خود است؛ به این معنا که کارکرد اصلی آن‌ها جلوگیری یا محدود نمودن موضوعی است که بر آن وضع می‌شوند و نباید از آن‌ها انتظار افزایش درآمد را داشت. بنابراین مالیات‌هایی همچون مالیات بر خانه خالی نباید انتظار درآمدی داشت و بلکه هدف اصلی آن از بین بردن وجاهت خالی نگهداشتن خانه و عرضه آن به بازار و در نتیجه کاهش سالانه درآمدهای حاصل از این پایه مالیاتی است.

*مالکیت خصوصی بر زمین تا جایی قابل احترام است که مولد باشد

این کارشناس اقتصادی ضمن اشاره به اینکه نفس تصویب قانون مالیات بر عایدی سرمایه و خانه های خالی موضوع مبارکی است و پیروزی تلقی می شود، افزود: متاسفانه در بدنه وزارت راه نگاه درستی نسبت به دلالان مسکن وجود ندارد و این افراد را بعضا بازارسازان و سرمایه گذاران در حوزه مسکن می‌نامند.

مشاور رئیس کل سازمان امور مالیاتی در مورد مالکیت خصوصی زمین گفت: زمین اگر برای تولید استفاده می شود باید مالیاتش داده شود و اگر برای تولید نیست، اصلا مالکیت و تصرفش معنا ندارد. زمین یک دارایی عمومی است که به حیات بشریت در درازمدت مرتبط است و جزء ناموس اقتصاد کشور است و نباید تبدیل به کالای مصرفی شود؛ برای تحقق این هدف استفاده از ابزارهای مالیاتی باید در اولویت قرار بگیرد.

*مالیات بر عایدی سرمایه اولویت دارترین پایه مالیاتی بخش مسکن است

وی مالیات بر عایدی سرمایه را اولویت دار ترین پایه مالیاتی بخش مسکن توصیف کرد و افزود: هدف این پایه مالیاتی مقابله با سوداگری است که ریشه بسیاری از مشکلات بازار مسکن محسوب می‌شود. درباره مالیات بر خانه های خالی در شیوه اجرایش بحث است اما باید با روش درست مانع از این شویم که فردی خانه‌ای داشته باشد و آن را خالی نگهدارد. مالیات بر زمین نیز بیشتر برای شهرهایی مطرح است که در حال رشد هستند و نوعی از مالیات سالانه بر املاک است که خیلی حائز اولویت نیست.

در پایان این نشست، وحید عزیزی کارشناس بخش مسکن در این نشست گفت: مالیات های حوزه مسکن از نظر سنت اسلامی به این جهت است که به مولد بودن زمین یعنی استفاده مسکونی و کشاورزی ختم بشود. طبق روایات، پیامبر اکرم (ص) زکات خانه‌ها را عفو کردند، به شرطی که با آن تجارت نشود. به این ترتیب در صدر اسلام سوداگری در مسکن وجود نداشته است و ما نیز باید با نظام مالیاتی به سمتی برویم که سوداگری در این حوزه حذف شود.

وی افزود: برخی از پایه های مالیاتی قابلیت این را دارند که اثر چند پایه مالیاتی را ایفا کنند، اما در حال حاضر هر یک از این پایه ها کارکرد خودشان را دارد و باید همگی را داشته باشیم. مالیات بر عایدی سرمایه بعد از ۱۴ سال تازه به نقطه اجرا رسیده است و نباید به بهانه اولویت داشتن پایه های دیگر مالیاتی در اجرای آن تردید کنیم. پس از اجرای چندین پایه مالیاتی موثر از قبیل عایدی، نقل و انتقال، خانه های خالی و… بعد از گذشت مدتی تازه باید بررسی کرد و دید که کدام مالیات موثرتر است و کدامیک باید اصلاح یا حذف شود.

*سوداگری زمین و مسکن باید به طور جدی مشمول مالیات شود

عزیزی در ادامه گفت: در بخش مسکن سه نوع رفتار قابل دسته بندی است: دسته اول رفتار صحیح و استاندارد است که فردی یک مسکن دارد و در آن زندگی می‌کند که از این فرد نباید مالیات گرفت. دسته دو افرادی هستند که از ساخت و فروش مسکن به دنبال درآمد هستند، که ایجاد ارزش افزوده می‌کنند و باید متناسب با درآمد در حد پایین، مالیات آن را بپردازند. دسته سوم رفتارهایی است که در حوزه سوداگری و ملاکیت طبقه بندی می‌شود که باید با این نوع رفتارها مقابله شود و برخی از پایه‌های مالیاتی همچون خانه‌های خالی با همین هدف طراحی شده‌اند.

وی افزود: بنابراین ما در طراحی این نوع مالیات‌ها باید با تنظیمی ترین حالت ممکن عمل کنیم. اما در کنار این، با خودش درآمدهای بالایی را نیز به همراه دارد. از طرف دیگر مالیات سالانه املاک در اجرا دچار مشکلاتی است، چرا که بسیاری از صاحبان املاک اثر مخربی بر اقتصاد مسکن ندارند و در پرداخت چنین مالیاتی ناتوان هستند. بنابراین نمی توان اجرای این مالیات را جایگزین سایر پایه‌های مالیاتی کرد و به آن اولویت داد.

وی یادآور شد، تجربه نشان می‌دهد که سازمان امور مالیاتی با داده‌های موجود در دست خودش، هر مالیاتی را که واقعا اراده کند، می تواند بگیرد و ریشه اجرایی نشدن مالیات‌های مصوب در عدم وجود اراده کافی بین مسئولان این سازمان است. الان خیلی مالیات LVT ویژه نیست چرا که اثرات این مالیات را از طرق دیگر لحاظ کردیم و به صورت تلفیقی در پایه های دیگر آمده است. از نظر اجتماعی و شرایط روز، مالیات بر عایدی سرمایه CGT می‌تواند تغییرات مناسبی ایجاد کند که باید به مرور زمان ایراداتش اصلاح شود.

انتهای پیام/ب